Bytenes Bechyně spol. s r. o.

Povinnosti nájemce jsou dány Smlouvou o nájmu bytu a ustanoveními Občanského zákoníka. Základní povinnosti nájemce uvádíme níže.

Povinnosti nájemce související s úhradami nájemného a služeb:

• hradit předpis nájemného a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu (služby) do termínu splatnosti, tj. úhrada měsíčního předpisu musí být do posledního kalendářního dne aktuálního měsíce připsána na účtu pronajímatele (např. předpis za leden 2009 do 31.1.2009), úhrada nedeoplatku vyúčtování služeb za předchozí kalendářní rok je splatná do 31.8. následujícího kalendářního roku.
• nezaplatí-li nájemce nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu do pěti dnů po její splatnosti, je povinen zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení (2,5 promile z dlužné částky za každý den prodlení).

Povinnosti nájemce související s užíváním pronajatého bytu:

• řádně užívat byt, společné prostory a zařízení domu a řádně požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno.
• při výkonu svých práv dbát, aby v domě bylo vytvořeno prostředí zajišťující ostatním nájemcům výkon jejich práv.
• nenarušovat dobré mravy v domě.
• hradit drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou. Nepostará-li se nájemce o včasné provedení drobných oprav a běžnou údržbu bytu, má pronajímatel právo učinit tak po předchozím upozornění nájemce na svůj náklad sám a požadovat od něj náhradu. 
• oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli potřebu těch oprav v bytě, které má nést pronajímatel, a umožnit jejich provedení; jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla. 
• po předchozí písemné výzvě umožnit pronajímateli nebo jím pověřené osobě, aby provedl instalaci a údržbu zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vody, jakož i odpočet naměřených hodnot. Stejně je povinen umožnit přístup k dalším technickým zařízením, pokud jsou součástí bytu a patří pronajímateli.
• odstranit závady a poškození, které způsobil v domě sám nebo ti, kdo s ním bydlí. Nestane-li se tak, má pronajímatel právo po předchozím upozornění nájemce závady a poškození odstranit a požadovat od nájemce náhradu.
• nájemce nesmí provádět stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu v bytě bez souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad. V případě porušení této povinnosti je pronajímatel oprávněn požadovat, aby nájemce provedené úpravy a změny bez odkladu odstranil.
• pronajímatel je oprávněn provádět stavební úpravy bytu a jiné podstatné změny v bytě pouze se souhlasem nájemce. Tento souhlas lze odepřít jen z vážných důvodů. Provádí-li pronajímatel takové úpravy na příkaz příslušného orgánu státní správy, je nájemce povinen jejich provedení umožnit; jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla.

Jednou z podstatných povinností nájemce je oznamovat pronajímateli údaje o osobách, které společně s ním pronajatý byt užívají.

Tato povinnost vyplývá přímo ze zákona. Nájemce musí pronajímateli hlásit změny v údajích o osobách v bytě do 15 dnů ode dne, kdy ke změně došlo. V písemném oznámení nájemce uvede jména, příjmení, data narození a státní příslušnost těchto osob.

Nesplnění této povinnosti nájemce ani do jednoho měsíce, se považuje za hrubé porušení povinností podle § 711 odst. 2 písm. b) Občanského zákoníku a je jedním z důvodů výpovědi nájmu ze strany pronajímatele bez přivolení soudu.

Pozor - novela OZ účinná od 1. 11. 2011 - více zde.

• Městský byt nebo jeho část lze podnajmout jen s písemným souhlasem pronajímatele, tedy Města Bechyně.
• Dá-li nájemce byt do podnájmu jinému bez souhlasu pronajímatele, naplňuje tím jeden z výpovědních důvodů podle ustanovení § 711 odst. 2 občanského zákoníku.
• V evidenci máme pouze několik bytů služebních, jejichž nájemcem je firma a podnájemcem její zaměstnanec. Tento podnájem je řádně sjednán v rámci Smlouvy o nájmu bytu a schválen pronajímatelem.
• K jiným podnájmům bytu nebo jeho části Město Bechyně nedalo souhlas již několik let, neboť z minula má pronajímatel zkušenosti, že ze strany nájemců a potenciálních podnájemců se jednalo spíše o spekulace než o faktický podnájem.

Povinnosti nájemců při údržbě bytů řeší jednak občanský zákoník v § 687 odst. 2 a provádění tohoto paragrafu je upřesněno nařízením vlády č. 258/1995 Sb., jehož doslovné znění je „drobné opravy v bytě a náklady spojené s běžnou údržbou bytu“.

§ 5 odst. 1
Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladu. Platí tedy dvě podmínky:
 - opravy hradí nájemce v případě, že daný předmět je součástí vybavení bytu.
 - vybavení bytu musí být ve vlastnictví pronajímatele.
 - obě podmínky musí být splněny současně.

§ 5 odst. 2
Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují tyto opravy a výměny:
  -  opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt
  -  opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií
  -  výměny vypínačů, zásuvek, jističů včetně hlavního jističe bytu, zvonků, osvětlovacích těles a domácích telefonů včetně elektrických zámků
  -  výměny uzavíracích kohoutů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt
  -  opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku
  -  opravy měřičů tepla a teplé vody

Opravy a výměny zde uvedené se považují za drobné opravy bez ohledu na výši finančního nákladu a nelze jej rozšiřovat (dle ustanovení tohoto nařízení vlády). To znamená, že veškeré tyto náklady nese nájemce.

PODROBNĚJI:
Opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt
Nájemce hradí všechny opravy vrchní části podlah bez ohledu na druh provedení podlah (palubky, parkety, PVC, dlažba) a podlahových krytin (PVC, korek, Jekor apod.) a to jak u všech obytných místností, tak u příslušenství bytu včetně balkónů, lodžií a teras, pokud patří výhradně k jednomu bytu.
Zákonem není omezena plocha opravy ani druh krytiny. Jedná se tedy zejména o opravy:
 - uvolněných dlaždic a parket
 - upevnění a výměny prahů
 - upevnění a náhrady podlahových lišt
Pokud se prokáže skutečnost, že nájemce v době užívání neprováděl řádně údržbu a opravy podlah nebude krytina z prostředků pronajímatele hrazena. V případě opotřebení dlouhodobým řádným užíváním poskytne pronajímatel po dohodě s nájemníkem prostředky na obnovu.

Opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií
Opravy jednotlivých částí oken a dveří
Jednotlivou částí okna se přitom rozumí i celé okenní křídlo, pokud jinak není třeba celé křídlo vyměnit. Do této skupiny oprav patří i zasklení oken a to bez ohledu na to, zda k poškození okna došlo zaviněním nájemce nebo povětrnostními vlivy.
Mezi povinnosti nájemce patří tedy hradit veškeré opravy, jako jsou například:
 - opravy a výměny dělících příčlí a lišt oken a zasklených a dřevěných dveří
 - zasklívání jednotlivých oken a dveřních tabulek
 - tmelení oken a dveřních tabulek
 - opravy a výměny kliky, olivy štítku, tlačítka, prismatického skla, nárazníků mezidveřních spojů, zachycovačů rolet, západek, závěsů kolejniček, kladek, ventilací, řetízků, táhel, zámků, vložek do zámků, klíčů
 - výměny těsnění oken a dveří

Výměny vypínačů, zásuvek, jističů včetně hlavního jističe bytu, zvonků, osvětlovacích těles a domácích telefonů, včetně elektrických zámků
Pokud jde o vypínače, zásuvky, jističe, zvonky, domácí telefony i elektrické zámky, vztahuje se povinnost nájemce na úhradu nákladů nejen jejich oprav, ale také na jejich výměnu.
Jedná se zejména o opravy a výměnu:
 - vypínačů všeho druhu
 - pojistek a jističů všeho druhu (včetně hlavního jističe pro byt)
 - zásuvek, tlačítek, objímek, zvonkového a signalizačního zařízení včetně tlačítka u vchodu a zvonku, pokud patří k bytu
 - osvětlovacích těles, příp. výměny jejich jednotlivých částí
 - telefonní šňůry
 - vložky sluchátkové a mikrotelefonní
 - seřízení domácího telefonu
To platí i v případě, že jsou umístěny mimo byt nájemce. Nájemce tyto opravy hradí, neboť jsou součástí bytu a patří k jeho vybavení (toto se týká i domovních telefonů a magnetických zámků), pokud slouží výhradně pro konkrétní byt. Opravy el. instalace nadále hradí pronajímatel pokud nebyla poškozena nájemcem.

Výměny uzavíracích kohoutů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt
Podle písmena d) hradí nájemce bytu také opravy a výměnu uzavíracích kohoutů u rozvodu plynu. Hlavní uzávěr plynu pro byt však tvoří výjimku, není součástí bytu a nepatří k jeho vybavení ani když je umístěn v bytě.

Opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku
Nájemce hradí opravy všech uzavíracích armatur na rozvodech vody v bytě, hradí také opravy a výměny sifonů a lapačů tuku. Obdobně jako u hlavního uzávěru plynu pro byt nehradí nájemce bytu ani výměnu hlavního uzávěru vody pro byt, tento je součástí vodoinstalace v domě.

Opravy měřičů tepla a teplé vody
Nařízení vlády stanoví také povinnost nájemce bytu hradit opravy individuálních měřičů spotřeby tepla a teplé vody v bytě. Pokud se týká výměny termoregulačních ventilů nebo termostatických hlavic u radiátorů ústředního (dálkového) vytápění, je povinnost úhrady na pronajímateli. To také odpovídá dikci § 5 odst. 3 nařízení vlády, protože jsou součástí rozvodů ústředního vytápění. Majitel má právo úhradu odmítnout v případě, pokud nebyly uzavírací ventily řádně užívány (např. usazování vodního kamene, nebyla prováděna údržba mazání kuželky nebo nebyly používány, nelze ventily otáčet). Pokud dojde k takové situaci, je nutná vzájemná dohoda obou stran. Finanční podíl nájemce v těchto případech je min. 50%.